La banca ha empezado a rebajar el precio de sus hipotecas. La paralización de los tipos del Banco Central Europeo, junto al descenso en la contratación que se produjo durante el año pasado, ha llevado a un buen número de entidades a reducir el interés de sus préstamos hipotecarios durante las primeras semanas del 2024: Banco Sabadell, ING, Unicaja, MyInvestor...
Esto, lógicamente, es una buena noticia para aquellos que quieren financiar la compra de una vivienda. Pero también lo es para los que ya tienen firmado un préstamo hipotecario: según el comparador financiero HelpMyCash.com, se puede aprovechar esta bajada de tipos para negociar un mejor interés, ya sea con un pacto con el propio banco, mediante una subrogación de la hipoteca o a través de la firma de un nuevo crédito.
Se pueden negociar las condiciones con el banco
Para empezar, si el hipotecado no está conforme con sus actuales condiciones, puede hablar con su banco para pedir que se las mejore. Por ejemplo, puede pedir que le rebaje el tipo de interés, que cambie su interés variable por uno fijo o mixto, que le quite comisiones del contrato o que elimine productos firmados para reducir el tipo aplicado, como seguros o tarjetas.
El banco, según los analistas del comparador, no tiene ninguna obligación de aceptar ninguna de estas peticiones. Ahora bien, si el perfil del cliente es bueno y no está dispuesto a perderlo, es posible que sí apruebe todas o alguna de sus exigencias (también puede pedir contrapartidas). En ese caso, entidad e hipotecado deberán formalizar la modificación del contrato ante notario mediante una escritura de novación.
Existe la opción de subrogar la hipoteca
Pero el banco con el que se tiene firmada la hipoteca no es el único que puede modificar las condiciones. Existe también la opción de llevar a cabo una subrogación de acreedor, que es una operación que permite trasladar un préstamo hipotecario a otra entidad para cambiar su precio o su plazo.
Por ejemplo, se puede subrogar la hipoteca para reducir el interés y abaratar así las cuotas mensuales o para pasarse del tipo variable al fijo o viceversa (o al mixto). Tan solo hay que encontrar a una entidad dispuesta a llevar a cabo la operación, aceptar sus nuevas condiciones y firmar el traslado ante notario.
Antes de mudarse de banco, eso sí, hay que asegurarse de que el cambio salga realmente a cuenta. Desde HelpMyCash ponen a disposición de sus usuarios un simulador de subrogación de hipoteca totalmente gratuito para calcular cuánto dinero puede ahorrarse un cliente de media si lleva a cabo esta operación.
Se puede firmar una hipoteca nueva
Finalmente, existe una tercera opción para refinanciar una hipoteca ya contratada: firmar un préstamo hipotecario nuevo, con el mismo banco o con una entidad nueva, con un importe igual o superior al pendiente por devolver. De este modo, se podrá liquidar el crédito vigente y disfrutar de las nuevas condiciones acordadas: un interés más bajo, menos productos asociados, un tipo mixto o fijo en sustitución de uno variable.
En realidad, se trata de dos operaciones en una. Por un lado, habrá que firmar ante notario la contratación de la nueva hipoteca. Y por el otro, será necesario cancelar registralmente el préstamo hipotecario que se liquide, que es un trámite del que se suele encargar la gestoría del banco que concede el nuevo crédito.
Es aconsejable explorar todas las opciones
¿Y cuál de estas operaciones es la más conveniente? Según HelpMyCash, dependerá básicamente de dos factores. Por un lado, de las nuevas condiciones ofrecidas por el propio banco o por la nueva entidad. Y por el otro, de lo que haya que pagar por modificar el contrato: posibles comisiones, tasación de la vivienda, cancelación registral si se liquida la hipoteca vigente...
Los analistas del comparador aconsejan explorar las tres opciones, lo que implica pedir modificaciones al propio banco y solicitar ofertas a otras entidades (de subrogación o de nuevas hipotecas), ya sea por cuenta propia o con la ayuda de un bróker hipotecario. De esta manera, el cliente podrá comparar condiciones y precios y podrá hacer números para valorar qué propuesta le conviene.